Принцип стратифицированного жилья очень популярен в Ванкувере и пригородах. Практически все квартиры и таунхаузы существующие в этом регионе стратифицированы. Это означает, что организация владения и управления этими  зданиями законодательно осуществляется согласно Strata Property Act.

 

Владение имуществом в страте предусматривает наличие личной собственности и  наличие общей собственности. Возьмем к примеру квартиру в высотном здании. Все что находится внутри границ квартиры - ваша собственность. Хотя это не означает, что вы можете делать внутри квартиры все, что вам захочется. Буквально на все ремонты, в частности  на замену полов, перепланировку стен, электросхем, водопровода и канализации, вам нужно согласовывать с управлением страты.Содержание квартиры и внутренние косметические ремонты - это ваши расходы.

 

Общественная собственность может быть подразделена на два вида: Common Property, Limited Common Property.

 

Common Property означает, что этим могут пользоваться все. Например, это лифт, фойе, бассейн, тренажерный зал, банкетный зал. Содержание и ремонты производятся за счет общественных денег. 

 

Limited Common Property означает, что хотя это и общая собственность, у вас есть эксклюзивное право пользования этой собственностью. Пример: парковочное место (хотя есть и другие формы организации владения парковочным местом). Им можете пользоваться только вы, но весь гараж, включая ваше парковочное место,  содержится, убирается и ремонтируется за счет общественных денег. Еще один пример - дворик в таунхаузе: пользуетесь только вы, но уход за ним (ремонт забора, кошение травы и т.д) осущетвляется за счет страты.  

 

Откуда же берутся эти общественные деньги? Каждый месяц все владельцы жилья в страте платят взносы в страту. Так, для средней 2-хспаленной квартиры в пригороде Ванкувера такой взнос в среднем будет около $200 - $300 долларов в месяц. Эти деньги делятся на две части: одна часть идет на формирование резервного фонда (contingency fund), вторая -  на покрытие ежедневных нужд (operating budget): оплата электричества для нужд здания, подогрев горячей воды, профилактическое обслуживание лифта и гаражных ворот, облагораживание прилегающей территории и т.д, Список разнится от страты к страте.

 

Всегда ли хватает денег в резервном фонде для проведения плановых и неплановых работ в страта-комплексе... Ответ скорее да, чем нет для мелких ремонтов и скорее нет, чем да для крупных ремонтов. Например, нужно поменять крышу, но денег в резервном фонде не хватает либо их использование нецелесообразно. В таком случае все складываются на новую крышу. Но это совсем не означает, что для вас эта новость будет полной неожиданностью. Такие вопросы решаются на общем собрании владельцев голосованием, и ваш голос учитывается тоже. Но если собрание проголосовало "за", а вы лично категорически против решения, платить вам все равно придется.

 

Головной управленческий орган страты  - это общее собрание (General Meeting), которое по закону должно созываться как минимум раз в году. Решения выносятся путем голосования. На этом собрании избирается комитет добровольцев (Strata Council), который обычно состоит из 5-7 человек и занимается текущими делами комплекса в промежутке между собраниями. Их власть и полномочия ограничены законодательством и правилами проживания в комплексе (Bylaws). Все собрания Strata Council должны быть запротоколированы и доступны для остальных владельцев. Так как они - добровольцы и было бы несколько нереально от них ожидать знания законов регулирующих жизнь в страте, как правило, страта нанимает на работу  компанию (Property Management Company), которая выделяет своего представителя с лицензией на оказание такого рода услуг, который будет заниматься делами этой страты.

 

Все проживающие в страте должны подчиняться правилам проживания в комплексе (Bylaws), где оговариваются множественные аспекты жизни в комплексе, в том числе это может быть ограничения на животных, на количество квартир / таунхаузов сдаваемых в рент, на цвет жалюзей и штор, ограничения на максимальное количество проживающих в одной квартире/ таунхаузе, возможность замены коврового покрытия на ламинат или паркет и многое-многое другое.

 

Совсем другая история - стратифицированная земля (Bare Land Strata), когда земля общая, а здания на ней принадлежат индивидуальным владельцам. Так, на территории такой страты могут располагаться дома, но при покупке которого вы не получаете свой участок земли в собственность, а лишь в пользование, и официально владеете определенным процентом общей земли. Ремонты домов (крыша, окна, внешняя облицовка) как правило, хотя и не всегда,  перекладываются на плечи индивидуальных владельцев.

 

Почти все  дуплексы, триплексы и форплексы  - это Bare Land Strata. Kaк правило участок  общей земли для личного пользования делится между проживающими по взаимному согласию или согласно официально зарегистрированного плана участка,  и все текущие проблемы решаются по мере их поступления также по взаимному согласию соседей. Хотя в теории и в идеале у них должны быть правила проживания, должны проводится собрания, платиться взносы и формироваться резервный фонд, в реальной жизни вряд ли это можно увидеть. В таком случае мы говорим, что мы имеем дело со стратой существующей не в полном согласии с законодательством и называем это Non-conforming Strata.

 

Многие мои клиетны спрашивают, как жить в страте так, чтобы не чуствовать, что вами управляют и за вас принимают решение. Мой ответ - как минимум ходите на собрания и голосуйте, как максимум выдвигайте свою кандидатуру в Strata Council.