Жизнь на берегу реки или океана имеет свои прелести, но порой такое расположение жилья сопряжено с риском наводнения. В Британской Колумбии для зон подверженных угрозе наводнения применяется термин Floodplain.
Наводнения в Британской Колумбии были всегда, но в последние годы их частотность и интенсивность увеличились, что скорее всего связано с явлением всемирного потепления. Основные факторы провоцирующие наводнения в посление годы: таяние ледников и повышение уровня океана, больше выпадает снега в горах, чаще идут ливневые дожди.
В истории отмечено два серьезных наводнения в нашей провинции. В 1894 году пол-провинции оказалось затопленной водой. В 1948 году разлилась река Фрейзер прорвав дамбы, в результате чего 2,000 жителей потеряли дома, а 16,000 были временно эвакуированы. Оба эти наводнения следовали после явлений, которые тогда были редкостью, и которые теперь мы наблюдаем почти каждый год: холодная зима, большое количество снега в горах, резкое потепление весной, дожди и высокие океанские приливы. Весной 2007 года река Фрейзер почти прорвала дамбы в районе Maple Ridge, Pitt Meadows.
Если вы владеете частным домом в Канаде, вы должны знать, что страхование этого вида недвижимости не предусматривает покрытия ущерба в случае наводнения. Для страта-комплексов (квартиры, таунхаузы) и коммерческой недвижимости покрытие на случай наводнения существует на рынке стаховых услуг, но при покупке такого жилья нужно убедится прилагается ли это покрытие к этой недвижимости и на каких условиях.
Почему же у нас нет покрытия на случай наводнения для владельцев частных домов? Очень небольшая часть владельцев частных домов имеет собственность в зоне риска затопления. Распределить их риск на всех остальных плательщиков страховых полисов было бы несправедливо, а оплачивать риски среди группы проживающих в зоне затопления означало бы очень высокую стоимость страховых взносов.
Хотя теоретически наводнение может произойти везде, где только идут дожди, что же может предпринять рядовой домовладелец, чтобы защитить себя от риска затопления? Прежде всего оценить риск в районе, где планируется покупка недвижимость. Для этого:
2. Поговорить со специалистами в городском совете на тему риска и истории наводнений в данной местности.
3. Поговорить с людьми, проживающими (желательно долго) в районе планируемой покупки
Говоря о том, что на страховые компании расчитывать в случае наводнения не придется, пострадавшим от наводнения обычно оказывается помощь посредством государственной провинциальной программы Provincial Emergency Program's Disaster Financial Assistance Program. Под эгидой этой программы осуществляется помощь пострадавшим от наводнения в традиционном понимании, а также в результуте повышения уровня грунтовых вод. Однако, на эту программу помощи распределяются ряд ограничений, с которыми, если вы планируете покупку или уже владеете недвижимостью в зоне риска затопления, лучше ознакомиться заранее. Более подробную информацию можно найти в разделе Compensation and DFA Assistance Regulation по этому линку: http://www.pep.bc.ca/dfa_claims/dfa.html
Слова "недвижимость в Ванкувере" и "дорого" стали почти синонимами. Бесспорно, в пределах Канады Ванкувер - это дороже, чем в других местах, но если посмотреть в масштабах мира, похоже нам еще расти и расти. Ниже я привожу линк на исследование рынка, которое определило 10 самых дорогих городов мира, а именно: Гон Конг, Лондон, Москва, Мумбай, Нью Йорк, Париж, Сингапур, Шанхай, Сидней и Токио.
Хорошая новость - Ванкувер не в числе десятка городов с самой дорогой недвижимостью. Однако, наводит это на мысль, что же нас ждет впереди. Каждый раз, когда цены идут вверх, это кажется пределом, но так ли это и какие высоты цен еще перед нами? Поживем - увидим.
А о городах с самой дорогой недвижимостью читайте Здесь.
Сайт-база данных по предложениям недвижимости www.realtor.ca - один из самых посещаемых канадских сайтов в интернете. Технологии развиваются, и владельцы смарт-фонов настолько привыкли к доставке информации "здесь и сейчас", что необходимость мобильной версии этого сайта уже не подлежит сомнению и набирает популярность.
Мобильная аппликация сайта (App) бесплатна и доступна для владельцев Widnows® Phone, iPhone. Blackberry аппликация в стадии разработке и ожидается вскоре.
Для того, чтобы установить аппликацию на вашем смарт-фоне, вам нужно зайти в App Store, найти realtor.ca и следовать инструкциям по загрузке.
Функции аппликации realtor.ca, которые вам понравятся:
Properties Near Me - предложения в местности вашего действительного или виртуального расположения с фотографиями и возможностью получить схему проезда к адресу предложения. Для смены территории, сдвиньте карту на экране.
New Listings Near Me - новые предложения на продажу в местности вашего действительного или виртуального расположения. Для смены территории, сдвиньте карту на экране.
Open Houses Near Me - дни "открытых дверей" в местности вашего действительного или виртуального расположения. Даты и время "Open House" можно сохранить в календаре вашего смарт-фона. Для смены территории, сдвиньте карту на экране.
Property Search - поиск недвижимости по заданным вами критериям, которые, для вашего удобства, вы также можете сохранить и вернуться к ним позднее.
Мy Agent - найдите контактную информацию вашего агента, и она будет всегда под рукой, чтобы можно было с ним мгновенно связаться по вопросам любого предложения на продажу. Например, в критерии поиска вы вводите мою фамилию Urbaniak, нажимаете Search, выбираете меня в списке риэлторов-моих однофамильцев и сохраняете мою контактную информацию в памяти аппликации.
Favourite Properties - вы можете составить список предложений, которые привлекли ваше внимание, сохранить его, и вернуться к нему позднее.
Recent Properties - предложения, которые вы просматривали в последнее время.
Инструкции по установке аппликаций и краткое описание продукта для Windows® Phone 7, Apple iPhone вы можете найти на сайте Canadian Real Estate Association www.crea.ca Следите за обновлениями на сайте, если у вас Blackberry, аппликаци для вашего телефона появится скоро.
Если у вас будут вопросы по установке или пользованию этой аппликации, пожалуйста, звоните мне, Татьяне Урбаняк, (604)807-6039.
На мой взгляд в этой статье очень объективно представлен канадский рынок страхования жизни и здоровья. Я рекомендую прочесть эту статью всем, кто рассматривает вопрос покупки такого рода страхового полиса.
Так как нужды при покупке страховки жизни и здоровья моих клиентов почти всегда совпадают с решением взять ипотечный кредит, который почти всегда является самым крупным долгом в течение жизни жителей Канады, я бы хотела обратить вашу внимание на статью специалиста по продаже таких страховых полисов, Аллы Петрук (компания Sun Life Financial), в которой, в форме сравнительной таблицы, Алла сравнивает Mortgate Insurance и Life Insurance / Critical Illness Insurance.
Эту таблицу вы можете найти на странице моего сайта "Страхование Ипотечного Кредита" (после того, как откроется линк, прокрутите мышкой вниз страницы).
Полисы по страхованию жизни и здоровья вы можете купить в разных местах. Я не поддерживаю решения, скажем, покупки через интернет или по телефону такого важного продукта, как страхование жизни и здоровья и рекомендую обращаться к специалистам в этой области, список которых вы можете найти на страничке моего сайта "Специалисты, услуги которых я рекомендую. Агенты по страхованию жизни и здоровья".
Традиционно, в начале каждого месяца я подвожу итоги предыдущего. Рынок недвижимость в Ванкувере и пригродах в январе 2011 был...скажем так, очень разным. В одних районах он горяч, в других - более чем спокоен.
17 января 2011 правительство Канады огласило новые правила финансирования недвижимости. Грядущие изменения в этой сфере изложены в трех пунктах:
Новое правило номер 1
Reduce the maximum amortization period to 30 years from 35 years for new government-backed insured mortgages with loan-to-value ratios of more than 80 per cent. This will significantly reduce the total interest payments Canadian families make on their mortgages, allow Canadian families to build up equity in their homes more quickly, and help Canadians pay off their mortgages before they retire.
Новое правило номер 2
Lower the maximum amount Canadians can borrow in refinancing their mortgages to 85 per cent from 90 per cent of the value of their homes. This will promote saving through home ownership and limit the repackaging of consumer debt into mortgages guaranteed by taxpayers.
Новое правило номер 3
Withdraw government insurance backing on lines of credit secured by homes, such as home equity lines of credit, or HELOCs. This will ensure that risks associated with consumer debt products used to borrow funds unrelated to house purchases are managed by the financial institutions and not borne by taxpayers.
Сроки ввода в действие новых правил:
The adjustments to the mortgage insurance guarantee framework will come into force on March 18, 2011. The withdrawal of government insurance backing on lines of credit secured by homes will come into force on April 18, 2011.
Чтобы прочесть документ в оригинале, следуйте этому линку.
Для того, чтобы помочь читателям моего блога разобраться с новыми правилами, я записала интервью с Иваном Собко, специалистом по финансированию недвижимости, www.sobko.ca
Облачая сказанное в цифры, Иван предоставил мне два примера, как скажутся новые правила на покупательской способности планирующих покупку недвижимости:
1. Если до 18 марта некто Потенциальный Покупатель, имея 5% превоначального взноса, квалифицируется на покупку примерно до $360,000, то после 18 марта максимальная сумма его покупки, согласно новых правил, станет примерно $330,000.
2. При сумме ипотеки в $300,000 разница в платежах, если ипотека подтверждена банком до 18 марта, будет примерно на $100 ниже чем после этой даты.
Мне бы хотелось обратить внимание читателей блога на следующие факты:
1. Новые правила касаются только ипотечных кредитов страхуемых государственной компанией CMHC - Canadian Mortgage and Housing Corporation и не касаются ипотечных кредитов, которые страхуются другими частными страховыми компаниями Genworth, AIG. Возможно, в будущем и частные компании изменят свои правила следуя образцу CMHC, но пока эта опция открыта для покупателей. Однако, выбор страховой компании может быть продиктован организацией, выдающей вам ипотеку, и некоторые организации работают исключительно с CMHC.
2. Изменения в выдаче ипотечных кредитов касаются только кредитов с первоначальным взносом менее 20%, которые подлежат обязательному страхованию от дефолта (неуплаты по кредиту).
3. Правило 2 и 3, хотя и озвучивают разные термины (Refinancing and Home Equity Line of Credit), по сути своей ограничивают правила игры для одной и той же целевой аудитории - тех, кто хочет использовать разницу между рыночной ценой недвижимости и выплаченной порцией ипотеки в своих целях. Государство не желает более страховать риски, так как страховщик - государственная компания, и на кону деньги налогоплательщиков.
4. Если посмотреть на эти изменения под призмой 2008 года, когда была возможность получения ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом на 40 лет, то эти изменения выглядят как ограничения. Если же посмотреть на изменения под призмой 2005 года, когда максимальный срок выплаты ипотеки был 25 лет, то новые правила скорее выглядят как возвращение на круги своя.
Что же хорошего в этой новости? Прежде всего, эти ограничения коснуться так называемых "fringe players", то есть тех, кто организует свои финансовые дела, скажем так, на грани... Если новые правила крушат чьи-либо планы на покупку из-за того, что платежи изменятся на 100-200 долларов, может быть это вообще неправильное решение для этого человека покупать сейчас, так как выплаты по его долгам идут в очень сильной привязке к его доходам, и малейшие изменения в доходах или в расходах могут привести к финансовому стрессу.
Примерно та же логика распространяется и для правила номер 2 и номер 3. Правительство пытается отграничить доступ граждан к кредитам, которые, как правило берутся с целью новых трат, которые довольно часто становятся тратами, в которых нет острой необходимости: новая машина, лодка, путешествия, загородный дом и тому подобное. Новый долг подразумевает новые выплаты и увеличение суммарного количества выплат по долгам.
В заключении мне бы хотелось высказать свое мнение о новых правилах. По сути, правительство снижает свои риски по отношению к страхованию долгов, которые они считают слишком рисковаными для того, чтобы за это несли ответственность другие налогоплательщики. И, наверное, это правильно...
Если у вас есть вопросы по новым правилам финансирования, задавайте их в моем блоге или звоните мне 604.807-6039 или Ивану Собко, специалисту по ипотечным кредитам, 604.710-5652.
В начале каждого года все владельцы недвижимости в провинции Британская Колумбия получают извещения от организации BC Assessment, в котором указывается цена на 1 июля предыдущего года, которая по мнению экспертов этой организации отражает рыночную стоимость данного обьекта недвижимости на эту дату.
О том, как взаимосвязаны оценка недвижимости согласно этого извещения и налоги на собственность, как убедиться в обьективности этой цифры и как можно обжаловать уведомление, если вы с не согласны с указанной в нем ценой, вы можете узнать из видео-ролика, который я прилагаю.
604.739-8588 for properties in Vancouver, North Shore and Squamish
604.241-1361 for properties in Richmond and South Delta
604.850-5900 for properties in Pitt Meadows and Maple Ridge
604.294-6441 for properties in Anmore, Belcarra, Burnaby, Coquitlam, New Westminster, Port Coquitlam, Port Moody
Даты важные для понимания процесса оценки и обжалования:
1 июля предыдущего года - момент оценки
31 октября предыдущего года - внесение изменений в оценку, если на то имеются основания (например, достроили гараж или снесли строение)
31 декабря предыдущего года - всем владельцам недвижимости высылаются извещения с данными оценки
17 января текущего года - если вы владеете недвижимостью в Британской Колумбии и до сих пор не получили извещение, срочно свяжитесь с BC Assessment
31 января текущего года - последний день подачи апелляции
с 1 февраля до 15 марта текушего года - сроки рассмотрения апелляций
с 1 января до 15 марта текущего года - на сайте BC Assessment www.bcassessment.ca можно посмотреть не только оценку недвижимости представленную BC Assessment, но и продажи недвижимости с ценами и описаниями в течение предыдущего года
Я полагаю, вам также будут полезны эти видео, представленные организацией BC Assessment:
Как BC Assessment производит оценку недвижимости.
Как взаимосвязаны работа организации BC Assessment и налогообложение недвижимости в провинции Британская Колумбия
Как сравнить оценку BC Assessement пользуясь их веб-сайтом и опцией e-value BC
Как использовать е-valueBC
Три способа сравнения оценки недвижимости в Британской Колумбии
Как сравнить цены на проданную в течение предыдущего года недвижимость в Британской Колумбии
Данные на вашем Assessment Notice: Assessment Roll, Pin
Как BC Assessment производит оценку на примере собственности нефтедобывающей компании
Современные технологии мобильной фотографии используемые организацией BC Assessment
FAQ - Frequently Asked Questions.
Вопросы и ответы.
1. Почему оценка BC Assessment и оценка произведенная риэлтром могут не совпадать?
Если мы ведем речь об оценке однотипной недвижимости в условиях стабильного рынка, обе оценки как правило либо совпадают либо близки. Как пример однотипной застройки можно представить себе улицу, которая застраивалась одинаковыми домами с одинаковой планировкой и одинаковой отделкой в одно и то же время.
Оценка стоимости чаще разнится в районах, где каждый дом отличается от соседского и земельные участки разнятся по размеру, форме, наклону.
Также оценка может отличаться, например, если внутри дома произведены ремонты, которые не приняты во внимание при оценке BC Assessment.
2. Как взаимосвязаны оценка стоимости произведенная BC Assessment и сумма налога на недвижимость?
BC Assessment производит оценку, в то время как позднее весной провинциальные и местные власти исходя из бюджета устанавливают ставку налога, которая называется mill rate. Например, ставка налога 5, а оценочная стоимость недвижимости $400.000. Для расчета налога, $400.000 делим на 1.000 и умножаем на 5. Итого, налог на собственность для этого обьекта $2.000 в год.
3. Если я планирую продажу недвижимости, скажется ли оценка BC Assessment на моей продажной цене?
Риэлторы обычно не принимают данные оценки за чистую монету, и, хотя эта цифра может быть принята во внимание при определенных обстоятельствах, риэлторы предпочитают использовать свои источники информации, которые более точно отражают последние продажи на рынке и актуальную по времени продажи конкуренцию. В процессе переговоров о цене можно услышать, как покупатели апеллируют к более низкой оценочной стоимости в попытке найти аргументы для снижения цены, в то время как продавцы предпочитают использовать аналогичный с точностью до наоборот аргумент для повышения стоимости, если оценка выше цены предлагаемой покупателем. Однако, подобные доводы не всегда выдерживают критику, так как, повторюсь, информация, которой располагают риэлторы потенциально объективнее и более нова по срокам по отношению ко дню выставления на продажу либо к дате продажи недвижимости.
4. Повлияет ли оценка на процесс получения ипотечного кредита (мортгиджа) или кредитной линии под залог недвижимости?
Как правило, банки и другие финансовые институты при выдаче ипотечного кредита производят свою оценку текущей стоимости недвижимости. Однако, если суммарный объем долга не превышает 50% оценочной стоимости согласно данным BC Assessment, по совему усмотрению, они могу выдать кредит и без дополнительной оценки стоимости.
